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关于于物业纠纷方面的法律科普

三赢普法

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作者：张明湖 三赢律说来源：原创
关于于物业纠纷方面的法律科普
一、写在前面：
最近遇到很多关于物业管理条例、业主委员会成立相关问题或者业主与物业纠纷方面的咨询，发现身边很多朋友都会面临这样的一些法律盲区，因此在这里做一个简单的普法吧！
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二、三赢说法：
直接上干货，在这里统一梳理一下，对相关主要法律条文做一个简单的梳理：
1.《民法典》274-287条，主要是关于业主及业主委员会权益方面的基础规定；937-950条是关于物业服务合同方面的相关规定，以及1254条关于高空抛物的规定。
2.《物业管理条例》全文，主要是对业主及业主大会、业主委员会权利义务及其与物业管理公司之间的权利义务，包括前期物业、物业管理服务、设施的使用与维护、法律责任等方面的问题进行了界定；涉及物业收费方面问题有各省市的《物业服务收费管理办法》。
3.实务中比较重要的就是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释2020》，其核心还是基于合同的权利义务或者侵权责任。
4.另外还有几个司法解释，则是针对不同特定方面的具体实务问题，看名字就知道涉及哪些内容，比如《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释2020》、《民事案件案由规定2020》、《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》等。
5.国务院关于修改《物业管理条例》的决定2007，也仍然生效；地方性的法规就难以一一列举，海南2021年6月公布了《海南经济特区物业管理条例》并已经实施。
6.住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》或者省市相关补充规定，对业主委员会的成立比较具有指导和实践意义。
当然，上述的法律法规也许并不全面，但是对于面临这方面问题的朋友，至少可以有个大致的方向，可以针对具体问题再进一步去查询锁定相关法律依据。

三、三赢观点：
中国人对家有独特的情怀，这也是为什么这些年房价能够连年高涨的主要原因。而在法律上来说，家包含了软件层面的婚姻家庭关系，硬件层面也就是房子的物权概念。所谓安居则乐业，家庭稳定才能社会和谐，社会和谐才能国家发展。很多人在面临自己权益受损的时候，希望拿起法律的武器来保护自己，保护家庭，却发现涉及的相关法律条文很不熟悉，其实笔者梳理了两个底层逻辑：
  1. 合同责任：民法帝王条款是诚实信用原则，而正是基于这一原则，现代社会会以合同方式对各种权利义务进行约定。物业方与业主方（含业主委员会、业主大会）主要就是通过物业服务合同建立的法律关系，因此面对纠纷，首先应当审查相关的合同。双方基于合同约定，再进行平等协商或者通过其他司法手段主张权利。
  2. 侵权责任：纠纷的实质就是一方的利益被另一方侵害，并且导致财产甚至人身损害。这里所说的权，当然包含了民法典中规定的公民各种基本权益，这里就不一一列举。侵权责任一般涉及到过错认定、因果关系认定等，相对举证会复杂一些。
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四、小结
实务中当然大家遇到的问题会五花八门，但是从策略上来说，如果小区能够顺利成立业主委员会，其实在保护业主权益，加强物业管理监督方面肯定是会有很大益处的。如果你的小区目前尚在筹备业主委员会的阶段，那么一定不要激化矛盾，而是应当统一意见，召开业主大会、成立业主委员会，再通过平等协商、或者重新制定服务合同等方式，合法合理地守护自己的家园，保护自身的合法权益。

张明湖 于海南海口
20200418


文章分类： 普法宣传
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